Mulți beneficiari se confruntă cu situații în care, după ce încep lucrările de construire, constată că ceea ce se ridică pe terenul lor nu mai seamănă cu proiectul aprobat.
Construcțiile se execută în baza documentației tehnice pentru obținerea autorizației de construire și, în mod suplimentar, în baza unui proiect tehnic cu detalii de execuție.
Deși construcția trebuie executată în strictă concordanță cu specificațiile prevăzute în aceste documente, deseori se întâmplă ca constructorii să se abată de la cerințele tehnice prin omiterea unor etape de execuție, utilizarea unor materiale de calitate inferioară sau chiar eliminarea totală a unor materiale.
Aceste abateri afectează comportarea în timp a construcției prin scăderea eficienței energetice, diminuarea rezistenței sau afectarea aspectului estetic.
Află cum te protejezi din punct de vedere contractual pentru a preîntâmpina aceste probleme.
- Nu plăti lucrările în avans
Cele mai multe nereguli se produc atunci când banii se plătesc în avans, întrucât constructorul nu mai este motivat să efectueze lucrările de calitate, astfel încât beneficiarul să fie mulțumit și să achite prețul agreat.
Sfatul meu este să negociezi cu constructorul plata unui avans de maximum 20%-25 %, iar restul de preț să fie achitat după finalizarea fiecărei etape de execuție.
În situația unor deficiențe de execuție, ai posibilitatea să refuzi plata lucrărilor sau să reții o parte din bani până la remedierea deficiențelor.
- Solicită garanție pentru avans
Dacă avansul are o valoare semnificativă, nu ai vrea să-l plătești și să constați că lucrările nu încep sau că încep cu întârziere. Solicită constructorului un bilet la ordin care să garanteze plata avansului.
Biletul la ordin este titlu executoriu și poate fi pus direct în executare, fără a mai trece prin instanță în care de neînțelegeri cu constructorul.
- Stabilește contractual obligații privind verificarea lucrărilor care devin ascunse
În etapa de execuție a unei construcții, anumite lucrări urmează să fie acoperite prin realizarea altor etape constructive – acestea poartă denumirea de lucrări care devin ascunse.
Exemplele includ armarea fundațiilor, turnarea plăcilor, realizarea rețelelor de instalații sau montarea hidroizolațiilor.
Odată acoperite, aceste lucrări nu mai pot fi verificate ulterior fără intervenții distructive, motiv pentru care verificarea lor la momentul execuției este obligatorie.
Pentru a evita neconformitățile și eventualele dispute, obligația de verificare trebuie reglementată expres în contractul de antrepriză sau în contractul de execuție lucrări. Clauza ar trebui să prevadă:
- obligația antreprenorului de a notifica investitorul și dirigintele de șantier înainte de acoperirea lucrării;
- obligația beneficiarului, prin reprezentanții săi, de a participa la constatarea lucrării și semnarea procesului-verbal de verificare;
- interdicția de a acoperi lucrarea fără aprobarea scrisă a beneficiarului;
- sancțiunile aplicabile în caz de nerespectare (refacerea pe cheltuiala executantului, suspendarea plăților etc.).
- Condiționează plata prețului de acceptarea situațiilor de lucrări
Dirigintele de şantier îşi desfăşoară activitatea la dispoziția beneficiarului în vederea verificării execuţiei corecte a lucrărilor de construcţii, pe tot parcursul lucrărilor.
Plata etapizată a prețului pe faze de execuție și în baza unor situații de lucrări constituie un mecanism eficient care asigură echilibrul contractual, atât pentru constructor cât și pentru beneficiar.
După întocmire, situația de lucrări este verificată de dirigintele de șantier, care certifică cantitățile de materiale puse în operă, realitatea execuției lucrărilor și calitatea acestora.
Clauza ar trebui să prevadă:
- obligația beneficiarului de plată a prețului într-un anumit termen calculat de la aprobarea situației de lucrări fără rezerve;
- posibilitatea de suspendare a plății prețului, proporțional cu valoarea lucrărilor neconforme;
- Stabilește un mecanism contractual privind lucrările suplimentare
Orice lucrare de construire poate da naștere unor situații neprevăzute care să implice efectuarea unor lucrări suplimentare celor prevăzute contractual. Constructorii se folosesc adesea de această stratagemă pentru a-și maximiza profiturile, prin adăugarea unor costuri suplimentare excesive și nerezonabile.
Protejează-te contractual prin impunerea în sarcina constructorului să notifice lucrările suplimentare, pentru a putea constata personal necesitatea acestora și cantitățile de materiale/manoperă necesare și valoarea acestora.
- Asigură independența proiectantului față de constructor
În situația în care există o legătură de interese între proiectant și constructor, poți ajunge în situația în care cei doi să îți modifice soluțiile din proiect pe bază de dispoziții de șantier pentru a diminua costurile sau pentru a masca anumite neconformități de execuție.
Pe bază de dispoziţie de şantier dată de proiectantul lucrărilor se pot admite modificări locale ale soluţiilor tehnice din documentaţia tehnică autorizată, fără emiterea unei noi autorizaţii.
În lipsa unui control riguros din partea beneficiarului sau a dirigintelui de șantier, dispozițiile pot fi folosite abuziv pentru reducerea costurilor, ceea ce poate conduce ulterior la neconformități tehnice ori chiar la respingerea recepției lucrărilor.
- Reglementează clar termenele de execuție și penalitățile
Constructorii tind să prelungească lucrările sub diverse pretexte. Lipsa unei clauze ferme privind termenele de execuție permite întârzieri semnificative, fără consecințe juridice semnificative.
Ce să prevezi:
- termene clare pentru fiecare fază de execuție;
- penalități de întârziere calculate procentual (ex: 0,1%/zi din valoarea etapei întârziate);
- dreptul beneficiarului de a rezilia contractul în caz de întârziere nejustificată.
- Anexează toate documentele tehnice la contract
Proiectul, devizul, graficul de execuție și eventualele modificări ulterioare trebuie semnate de ambele părți și anexate la contract. De asemenea, este important ca documentația tehnică în baza căreia se realizează construcția să cuprindă și detaliile de execuție.
Documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții (D. T.A.C.) cuprinde doar elementele generale — amplasament, planuri, secțiuni, soluții constructive de principiu. Scopul ei este obținerea autorizației, nu execuția efectivă.
Detaliile de execuție (D.E.), în schimb, conțin informații concrete: cote exacte, tipuri de armături, îmbinări, dimensiuni ale elementelor structurale, detalii de prindere, finisaje, specificații de materiale etc. Scopul lor este realizarea corectă și completă a lucrării, conform intenției proiectantului.
Dacă constructorul primește doar proiectul de bază, el va trebui să interpreteze singur soluțiile lipsă.
Acest lucru duce în mod frecvent la:
- improvizații sau „adaptări din șantier”;
- neconcordanțe între specialități (ex: structură vs. instalații);
- execuție incorectă a detaliilor sensibile (hidroizolații, prinderi, stratificații).
Rezultatul se poate traduce în lucrări neconforme, fisuri, infiltrații, punți termice sau defecțiuni premature.
- Stipulează o clauză de reziliere pentru lucrări neconforme
În situația neîndeplinirii unor obligații contractuale este esențial de stipulat un mecanism, care să permită încetarea contractului fără riscuri.
În caz de lucrări neconforme stipulează un termen clar de remediere, posibilitatea de a rezilia contractul în situația în care lucrările nu sunt remediate și dreptul de a putea pretinde daune interese.
Ai în plan o construcție? Află din timp cum te poți proteja de costuri suplimentare și abuzuri pe șantier.
Discută cu un avocat specializat în construcții și pregătește-ți corect contractul.
