Controversa creată în jurul proiectelor Nordis a scos la lumină o problemă reală: inserarea unor clauze abuzive în cuprinsul promisiunilor de vânzare-cumpărare a imobilelor, care afecteză echilibrul contractual și lipsesc de orice garanție promitenții cumpărători. Ca răspuns, a apărut ceea ce publicul numește „Legea Nordis” – o inițiativă legislativă menită să protejeze cumpărătorii și să oblige dezvoltatorii să fie mult mai clari, mai responsabili și mai transparenți atunci când vând asemenea proprietăți.
Dacă urmează să închei o promisiune de vânzare-cumpărare, iată ce modificări aduce „Legea Nordis”
- Obligativitatea notării promisiunii de vânzare-cumpărare în cartea funciară
În mod frevcent în promisiunile de vânzare-cumpărare dezvoltatorii inserau o clauză prin care se stipula că promitentul-cumpărător nu solicită notarea promisiunii în cartea funciară.
Acest lucru a dat naștere posibilității de a încheia mai multe promisiuni de vânzare-cumpărare cu privire la același apartament.
Prin noua modificare Notarul public va fi obligat să solicite notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare.
Notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară va avea un rol de opozabilitate față de orice alte persoane și va impiedica încheierea a două promisiuni pentru același imobil.
- Fixarea unui preț maxim la momentul rezervării
Contractele de rezervare vor avea o durată maximă de 60 de zile, interval în care trebuie încheiată fie promisiunea de vânzare-cumpărare, fie contractul de vânzare-cumpărare.
La momentul rezervării se va putea percepe un avans de maximum 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a contractului de rezervare.
În situația în care încheierea promisiunii sau a contractului de vânzare-cumpărare nu mai este posibilă din culpa exclusivă a dezvoltatorului, atunci acesta este obligat să restituie avansul primit în baza rezervării în termen de cel mult 30 de zile.
- Instituirea unor praguri maxime pentru plata avansului
În vederea protejării intereselor promitenților-cumpărători se instituie o valoarea maximă a avansului în funcție de stadiul de edificare a construcției.
Astfel, până la momentul finalizării structurii de rezistență valoarea avansului nu poate să depășească 25% din preț, iar ulterior finalizării structurii de rezistență valoarea avansului se poate suplimenta cu încă 20% din preț pentru lucrările de instalații.
În plus, toate sumele de bani achitate cu titlu de avans vor fi virate într-un cont special și vor putea fi utilizate exclusiv în scopul edificării construcției.
- Încheierea promisiunilor de vânzare-cumpărare după obținerea autorizației de construire
Până în prezent, legea nu condiționa încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare de existența valabilă a unei autorizații de construire.
Practic dezvolvatorul putea promite un imobil viitor, pe care nu era sigur că îl putea construi, întrucât nu deținea autorizație de construire.
Conform noilor modificări promisiunea de vânzare-cumpărare se va încheia obligatoriu în formă autentică, doar după notarea autorizației de construire în cartea funciară .
- Operațiunea de preapartamentare
Noua reglementare impune dezvoltatorului să efecuteze operațiunea de preapartamentare anterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.
Astfel, pentru fiecare unitate individuală din cadrul viitorului condominiu se va deschide o carte funciară proprie.
Operațiunea de preapartamentare elimină riscul de schimbare a suprafeței sau a compartimentării și asigură o mai bună transparență asupra bunului cumpărat.
„Legea Nordis” reprezintă un pas necesar pentru a aduce mai multă transparență și siguranță în piața imobiliară. Pentru cumpărători aceasta înseamnă contracte mai corecte și mai echilibrate.
Echipa Lupașcu Law poate furniza asistență juridică pe tot parcursul procesului de achiziție a unei locuințe.
Solicită o consultație personalizată la adresa de e-mail office@lupasculaw.ro ori la nr. de telefon 0740.233.104. și află cum își securiza juridic drepturile contractuale.
