Începând cu data de 01.01.2023 va intra în vigoarea OG nr. 16/2022 prin care se aduc o serie de modificări substanțiale legislației fiscale, inclusiv cu privire la condițiile aplicării cotei reduse de TVA în cazul livrărilor de locuințe.

Deși cota standard de TVA aplicabilă în România este de 19%, dispozițiile Codului Fiscal reglementează o serie de operațiuni impozabile constând în livrări de bunuri și prestări de servicii pentru care se aplică o cotă redusă de TVA de 5%, cum este și în cazul achiziției unei locuințe.

Conform modificărilor care vor intra în vigoare de la data de 01.01.2023, pentru a se putea aplica cota redusă de TVA de 5% la achiziția unei locuințe trebuie îndeplinite următoarele condiții:

  1. locuința să aibă o suprafață maximă utilă de 120 mp, exclusiv anexele gospodărești;
  2. valoarea locuinței, inclusiv terenul pe care este edificată, să nu depășească 600.000 lei, exclusiv TVA;
  3. cumpărătorul să aibă calitatea de persoană fizică;
  4. locuința să poate fi locuită ca atare la momentul livrării;
  5. cumpărătorul, individual sau împreună cu alte persoane fizice, să nu mai fi achiziționat o altă locuință la tranzacția căreia să se fi aplicat o cotă redusă de TVA de 5%;

Elemente de noutate aduse prin OG nr. 16/2022 constau în:

  • reducerea plafonului pentru care se poate aplica cota redusă de TVA, respectiv de la 700.000 lei exclusiv TVA la 600.000 lei exclusiv TVA;
  • limitarea numărului de achiziții pentru care se poate aplica cota redusă, respectiv la o singură locuință nouă. Conform reglementării anterioare, limitarea se aplica doar achizițiilor care depășeau valoarea de 450.000 lei exclusiv TVA, dar erau inferioare plafonului de 700.000 lei exclusiv TVA, ceea ce însemna că persoane fizice aveau posibilitatea să achiziționeze un număr nelimitat de locuințe cu cotă redusă de TVA, atât timp cât valoarea acestora era inferioară pragului de 450.000 lei fără TVA.

Conform dispozițiilor tranzitorii prevăzute de OG nr. 16/2022 pentru anul 2023 se menține regimul de impozitare aplicabil în anul 2022 în materia livrărilor de locuințe, dacă până la data de 01.01.2023  sau încheiat acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea de astfel de locuințe;

Astfel, dacă până la data de 01.01.2023 se încheie promisiuni de vânzare-cumpărare, antecontracte de vânzare-cumpărare sau orice alte instrumente juridice care generează un raport juridic ce implică obligația transmiterii în anul 2023 a dreptului de proprietate asupra unei locuințe și s-a achitat un avans, cumpărătorii pot beneficia și în cursul anului viitor de cota redusă de TVA de 5% dacă valoarea tranzacției este de cel mult 700.000 lei exclusiv TVA.

În mod similar, în cursul anului 2023 nu se aplică limitarea privind numărului de locuințe achiziționate cu cota redusă de TVA, dacă valoarea achiziției nu depășește 450.000 lei exclusiv TVA.

În ipoteza în care nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute în mod limitativ de Codul fiscal privind aplicarea cotei de TVA de 5%, atunci tranzacția va si supusă cotei standard de 19%.